借地非訟事件
借地非訟事件の主な類型
借地上の建物の増改築の許可
借地権は、建物の所有を目的とする権利ですので、土地所有者の承諾がなくても自由に建物の増改築ができるのが原則といえます。しかし、賃貸借契約書には、増改築をするには賃貸人（土地所有者）の承諾を得なければならないとする条項（増改築制限特約）があるのが通常です。そのため、このような特約がある場合には、土地所有者の承諾なく建物の増改築を行うことはできません。
増改築について土地所有者が承諾しない場合には、裁判所に対して土地所有者の承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法１７条２項）。
承諾料は更地価格の３～５％程度が目安になると考えられます
借地条件変更
借地権設定契約において、建物の種類、構造、規模、用途を制限する特約がなされていることが多くあります。このような特約がなされている場合、借地人は土地所有者の承諾を得て借地条件を変更しなければ、特約に定められた制限に反する建物を建てることはできません。
借地条件の変更について、土地所有者が承諾しない場合には、裁判所に対して借地条件変更の申立をすることができます（借地借家法１７条１項）。
承諾料は更地価格の１０％程度が目安になると考えられます
賃借権譲渡許可
賃借権を譲渡するには、土地所有者（賃借人）の承諾が必要です（民法６１２条１項）。借地上の建物を譲渡すると借地権も移転することになりますので、借地（賃貸借契約）上の建物を譲渡する場合には、建物の譲渡（賃借権の譲渡）につき土地所有者の承諾を得る必要があります。
賃借権の譲渡について、土地所有者が承諾しない場合には、裁判所に対して賃借権譲渡許可の申立をすることができます（借地借家法１９条）。
承諾料は借地権価格の１０％が目安となると考えられます
弁護士に依頼するメリット
- 専門的知識に基づいた交渉を行うことができます
- 交渉・訴訟を依頼者に代わって行います
虎ノ門パートナーズ法律事務所の強み
- グループ内に不動産鑑定士がいます
- 実務上は土地の更地価格や借地権価格を基準にして承諾料が決定されることが通常です。当事務所では、グループ内に不動産鑑定士がいますので、承諾料について説得力のある交渉を行うことができます。
＊ 更地価格や借地権価格の鑑定を行う場合には、不動産鑑定士にご依頼をしていただくことが必要となる場合があります。
お気軽にご相談ください。
